Pour vendre ou louer une maison, le diagnostic énergétique obligatoire est le DPE, qui classe le logement de A à G. À la vente d’une maison classée E, F ou G, un audit énergétique s’y ajoute, et il sert aussi de point de départ à une rénovation d’ampleur aidée. Ce guide dit lequel des deux réaliser selon votre projet, ce que chacun mesure, combien de temps il reste valable et comment se déroule la visite.
DPE, audit, étude thermique : ce que recouvre un diagnostic énergétique
Trois examens portent un nom proche mais ne produisent pas la même chose. Le DPE attribue une étiquette énergétique et une étiquette climat. L’audit va plus loin : il propose des scénarios de travaux chiffrés pour améliorer la maison.
L’étude thermique est un calcul détaillé des déperditions de chaleur, utile pour dimensionner un chauffage ou une isolation. Quant au « bilan énergétique d’une maison », c’est une expression courante qui n’a pas de valeur réglementaire : elle désigne selon les cas l’un de ces trois documents.
Le DPE, obligatoire pour vendre ou louer une maison
Le DPE est exigé pour toute vente et toute location de logement, à l’exception des logements indépendants de moins de 50 m² et des monuments historiques classés ou inscrits. Il doit dater de 10 ans au plus à la signature du bail, de la promesse de vente ou de l’acte authentique.
Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025 : il faut en refaire un avant de vendre ou de louer. Depuis le 1er janvier 2026, le facteur de conversion de l’électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9, ce qui améliore l’étiquette de nombreux logements chauffés à l’électricité. Les DPE de 2025 et antérieurs peuvent alors être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite.
Le DPE conditionne aussi la location : les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034. Pour savoir ce que signifient les lettres et les consommations affichées, consultez notre explication sur la lecture des étiquettes du DPE.
Audit énergétique : passoires mises en vente et travaux aidés
L’audit énergétique est obligatoire à la vente d’une maison individuelle classée F ou G depuis le 1er avril 2023, classée E depuis le 1er janvier 2025 et classée D à partir du 1er janvier 2034. Il reste valable 5 ans. Le vendeur le remet à l’acquéreur avec le DPE.
Son contenu est encadré : il présente au moins deux scénarios de travaux, chacun faisant gagner au moins deux classes. L’un se réalise en une seule étape (de F à B, par exemple), l’autre en deux étapes (de F à C, puis à B). Le rapport indique le coût estimé des travaux, les économies attendues sur les factures et les aides mobilisables.
L’audit est aussi la première étape de MaPrimeRénov’ rénovation d’ampleur, qui vise les logements classés E, F ou G et exige un gain d’au moins deux classes. Les services d’audit énergétique en ligne permettent de comparer cette démarche avant de choisir un professionnel. En revanche, aucune aide de MaPrimeRénov’ ne finance l’audit exigé pour une vente.
Visite du diagnostiqueur : déroulé et documents à préparer
Le diagnostiqueur relève sur place les surfaces, la nature des murs, des planchers et de la toiture, les menuiseries, l’isolation, le chauffage, la production d’eau chaude et la ventilation. Le rapport est remis après la visite, dans un délai convenu au moment de la commande.
Préparez les documents qui prouvent les équipements et les travaux réalisés :
- les factures de travaux d’isolation, de changement de fenêtres ou de chauffage ;
- les notices et références des équipements, en particulier la chaudière ou la pompe à chaleur ;
- les plans de la maison et l’année de construction, que vous pouvez retrouver par plusieurs démarches.
Sans justificatif, le diagnostiqueur applique des valeurs par défaut, souvent défavorables, qui peuvent faire descendre l’étiquette d’une classe. Un DPE reste réalisable sans facture, mais les isolants cachés dans les murs ou les combles ne seront pas pris en compte s’ils ne sont pas visibles ou documentés.
Prix d’un diagnostic énergétique de maison et professionnels habilités
Le DPE est réalisé par un diagnostiqueur certifié, dont vous pouvez vérifier la certification dans l’annuaire officiel des diagnostiqueurs. L’audit est confié à un diagnostiqueur certifié pour cet exercice, à un bureau d’études, à une entreprise reconnue RGE ou à un architecte habilité.
Le tarif d’un DPE n’est pas réglementé et varie avec la surface, la région et le nombre de diagnostics commandés ensemble : un groupement avec d’autres diagnostics immobiliers fait baisser la facture. Pour situer les budgets, parcourez nos tarifs des diagnostics immobiliers. Un audit pour une maison coûte en général entre 700 et 1 500 €, selon le prestataire.
Simulation en ligne ou diagnostic officiel : ce qui a valeur légale
Une simulation gratuite en ligne donne une première idée de l’étiquette et des travaux prioritaires. Elle aide à préparer un projet de rénovation, mais elle ne remplace ni le DPE ni l’audit : seul un document établi par un professionnel certifié après visite est exigé pour une vente ou une location.
Un DPE existant se contrôle grâce au numéro d’identification inscrit sur le document, à saisir sur l’observatoire public des DPE de l’Ademe. Cette vérification confirme que le diagnostic a bien été déposé par un diagnostiqueur et qu’il est encore en cours de validité.
Avant de commander, regardez donc la date du dernier DPE de la maison : un diagnostic de 2022 reste valable jusqu’en 2032, alors qu’un document de 2020 doit être refait.
